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来源：九龙思邦 　　房地产崩盘，地方政府崩盘，高铁崩盘，地铁崩盘，那么我们的银行一定崩盘。中央就一定要出手救啊。中央说房地产不要了，地铁不要了，高铁不要了，但是中央一定要救银行啊。不救银行怎么办，老百姓把你一辈子的血汗钱存到银行，第二天早上说没有银行了，你不杀人放火才怪呢！

那么中央还要救地方政府，你不救地方政府，地方政府没有了，那不就乱套了嘛。中央也没有钱，怎么办？只有一个办法就是大量的印钞，我们国家将出现恶性的通货膨胀。

我们来看现在令中国领导人感到最为焦虑的问题是什么，就是房地产。因为中国老百姓十年赚的钱全都买在房地产上了。我知道中国的老百姓都相信房子不跌，谁说的？经济学家是数字说明问题。

在这里，我选的是亚洲最具典型的三个国家和地区房地产走势图，大家看一下这三个走势是不是惊人的相似？

每个国家和地区的房地产走势，基本上是一样的，没有哪个国家和地区会走出自己独立的痕迹。历史是有惊人的相似，大家看，日本的房地产是不是年开始涨，香港的房地产92年开始涨，我们国家的房地产是年开始涨。我们香港比日本晚多少年？晚十年；我们比香港晚多少年？十年；我们比日本呢？晚二十年。

大家看，日本的房价从年大涨到年，涨了多少年？5年，在这5年里，日本的房子整整涨了10倍，香港的房子从年大涨到年，涨了几年？5年也涨了10倍。我们深圳的房子从年大涨到年，也涨了5年，整整涨了11倍。但是房子是不可能永远涨的，没有哪个国家的房子一直涨。

日本没有想到，在年日本的房子暴跌。到年，日本人极度悲观失望的时候，没有想到他的房子强劲的反弹，在年日本人又拼命的买房子，没有想到年日本房子再次暴跌。到年，日本的房子整整跌了80%。

我们看看香港，香港的房子在年发展到年，涨了10倍。谁相信香港的房子跌？我不是吹，我是成功的预测香港的房子在年跌。我在年1月份在香港的信报和香港的电视台发表演讲，我说房子很快就要暴跌，李嘉诚一看非常的愤怒，在香港的经济日报连续4天登广告，名字就叫，质问国世平教授。

我的预测完全准确，香港的房子在年暴跌的到年，香港人极度的悲观失望，后来没想到房子强劲的反弹，在年香港人又拼命的买房子，没有想到房子第二次探底到年。从年到年，香港的房子整整跌了80%。年，李嘉诚又在香港经济日报整版的登广告，向国世平道歉，同时聘请我为李嘉诚公司的高级顾问。

年，我又一次成功的预测中国的房产在年开始暴跌。结果，年北京的房子像断崖一样跌了40%，上海的房子跌的最少，跌了30%；我们深圳的房子像断崖似的跌了30%，东莞的房子直接跌60%。

但是，国老师犯了一个最重要的错误：我没有想到我们国家的领导人这么乱来。大家看看，日本的房子跌了6年，香港的房子跌了6年，我们国家的房子至少要跌4年吧？刚刚跌到第三个月，到了年3月份，中央像发神经一样宣布救市，也就是温家宝搞的4万亿投资。

4万亿投资要命啊！我们国家为此付出了极为高昂的代价。那时候地产商响应中央的号召，主动的把房价往下调，我们的地方政府和老百姓配合中央不买房子，没有想到我们国家领导人这么乱来，4万亿投资救了地产一把。

如果大家想一想，年让房子慢慢跌下来，我们不会有这么困难。非常可惜，现在中国老百姓都不相信中国房子会跌，但是我告诉大家，我今天负责任的告诉大家，中国老百姓再靠买房子赚钱的时代已经一去不复返了。

为什么？房地产的格局已经发生了重大的变化。去年我们国家大中城市个城市在这里，今年有多少，几十个，可能明年只有多少，50个，可能后面30个，最后20个，最后10个。

深圳、北京、上海的房子可能最后跌，因为我是万科的高级顾问，我是李嘉诚公司的高级顾问。我问李嘉诚，为什么深圳、北京、上海的房子泡沫最多，反而最后跌。他说教授，你想想就知道了，要保卫中心城市，我们首先把四线城市房子卖掉，救三线的；如果三线救不了，卖掉三线救二线；二线还不行就卖二线救一线；如果一线崩盘了，中国就全崩盘了。

我们中国的房地产所得税是20%，这是个什么概念？在座的你以后买房子，如果房子不涨30%，你一分钱都赚不到。为什么？20%交了所得税，还有5%的契税，你还要买房子，还要按揭吗？再交5%的按揭，你说房子涨30%多难涨啊。那房子难涨，你不赚钱，你还买房子干什么啊！那你说好，你去买房子，你代我交税。

我告诉你房地产所得税是直接税，直接税是不能转让的，只有间接税可以转让！比如说我把我的房子卖给赵总，赵总代我交了30万的税，他到税务局去举报，国教授的房产税是我交的，税务局把我抓起来，把钱退给他，还坐牢。

那把房价涨上去？开玩笑，房子贵谁买你的。我们国家明年全方位征收房产税。中国的房产税是多少？0.6%-6%。如果中央想把房产税涨到6%是个什么概念？那意味着在座的你住一百万的房子，你一年交6万的税，你交就行了。

国老师在深圳的房子万，我一年要交42万的税。李嘉诚一年交的房产税是万，他的豪宅17个亿。

我告诉你，到那个时候我们中国居民都要做一个选择，根据你的收入水平决定你住房的大小。

我们中国的老百姓真的很可怜，我们根本就不是买房子，我们是买房子的居住权，因为土地不是你的，我们就买了70年居住权。我想问大家，谁住满过70年？中国住满30年拔掉，美国、日本和欧洲的房子连土地都是你的，人家才叫买房子。

房子很快就要崩盘，我必须警告在座各位：如果这个时候你胆敢再去买房，你将成为中国房地产史上最后一批解放军，把别人彻底解放了，在上面站岗十年都下不来。

辽宁省原省长陈政高任住建部党组书记，棚改干将赴任住建部，楼市调控有望分而治之

5月6日的齐鲁晚报认为：辽宁较早开始棚户区改造，一直在辽宁从政的陈政高此次就任住建部，意味着住建部门工作重心可能将更多向棚户区改造倾斜。（摘自《新浪财经》）

1、城镇化进入落地实操阶段，你还要错过这黄金十年？政策在那里，你在哪里？

2、城镇化不是简单的房地产化，它还涉及到城市规划、产业布局、土地变革、移动互联网、互联网金融、众筹众投众包，这些玩法你玩过吗？

3、巨变已经来临，机会型地产公司将被淘汰出局，未来5年，你在哪里？

4、巨头在转型，积极拥抱互联网、布局城镇化，你做了啥？

1、年是中国房地产市场的拐点，地方政府对土地财政有强依赖症，地价不会掉、银行贷款收紧，民间借贷利率高的可怕，住宅市场全线奔溃，以住宅为主的开发公司的痛苦才刚刚开始，最难受的是两年以后。泡沫不在行业，而在企业；

2、未来十年，城镇化是房企的唯一出路：旅游地产、文化地产、养生养老地产、农业综合体是新的增长点；

3、城镇化项目为什么难做？体量大、业态多、资金需求量大、投资回报周期长，学习和合作是出路。

在锡恩集团董事长姜汝祥博士的带领下，国务院谢扬部长任总顾问，成立了中国城镇化联盟，目前，包括利海国际、和昌集团等家左右来自全国各地的地产标杆企业在行动。

（1）钱在哪里，如何建？（中国城镇化联盟众投）

（2）建起来谁买？（投资者即消费者）

但到底什么是真正的城镇化，如何落地？巨变时期，中国的房地产行业将何去何从？习李新十年，谁将成为新的领跑者？

5月24—26日北京，锡恩集团第十三届《习李新十年，中国城镇化房地产新战略高端总裁班》，万科中长期战略总规划师、世联独立董事、中国城镇化联盟主席、锡恩集团董事长姜汝祥博士核心解读，值得期待。

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年5月24-26日（3天2夜）

中国北京

企业董事长、总裁及核心高管

1、姜汝祥博士；2、国务院专家

马老师：-

总裁班核心内容介绍

第一部分：城镇化进入实操阶段，如何抢占先机？

1.今年人大会传递的新指标：三个一亿人指标背后，城镇化国家战略进入实操阶段，国开行，财政部配备了上万亿城镇化资金，如何抢占先机？

2.不要以住宅思维做城镇化项目：城镇化项目与住宅项目三大不同：周期长，投资大，业态多，三大不同注定城镇化项目要走土地金融化与合作开发道路；

3.城镇化项目如何因势利导？如何以农产品电商为突破口进而成为国家城镇化试点项目？

第二部分：懂得行业趋势，才能跑赢大势—解读总理三个一亿人带来的机遇

1.未来将会发生什么革命性的变化？深入解读《两会》城镇化战略；

2.城镇化下的房地产新时代：集体土地制度市场化；

3.如何解决农民的利益？金融创新与股权合作

4.亿城镇化专项资金下的机遇与挑战

第三部分城镇化首席项目—“城乡一体化电商综合体”

1.姜汝祥博士讲解城镇化首席项目：美丽乡村与电商综合体

2.突破点：以互联网金融思想做土地的金融价值，

3.解决人的城镇化：核心在于通过电商把城市居民的消费需求转移到城郊与乡镇，农产品如何通过电商进入城市；

4.电商综合体中的多业态的操作要点：旅游地产，商业地产，养老养生地产，文化地产，庄园地产等

5.实操分享——贵州都匀电商综合体设计方案

第四部分：房地产企业电商战略

1.产品电商化—如何用电商形式将产品快速传播给消费者

2.营销水平化—如何打造新型地产电商营销模式

3.物业平台化—如何建立业主自组织的物业金融体系

4.需求定制化—如何快速得到消费者反馈，完成从需求到产品的定制化

第五部分：中国第一个以众投公司模式运营的产业联盟—中国城镇化联盟，加入联盟，开创新型城镇化的金融创新和“五大联合”

1.联合规划：联盟成员将获得，姜博士及专家团队的战略规划指导，带领成员领先一步

2.联合拿地：以联盟名义联合其它相关企业，共同参与，抱团拿地。重大项目由联盟众投

3.联合投资：成立城镇化联盟房地产基金，投资优质项目，分享项目收益

4.联合电商：成立“采购电商联盟”和“物业电商联盟”，联合设计电商平台。聚合多产业供应链，聚合物业平台上业主需求和生活服务供应商，为城镇化插上电商的翅膀

5.联合学习：每季度项目对接会，优秀项目研讨学习。组织联盟成员相互参观交流

第六部分：万科千亿战略规划的4C模型

战略决定未来—锡恩最强战略执行一体化实操案例解读

1.文化战略：如何凝聚人心，让员工和客户跟随你？

2.业务链战略：如何进行短中长线布局，安排三层业务链，赚到今天、明天、后天的钱？

3.竞争战略：如何进行三维聚焦，在主流业务上打败对手？

4.核心能力战略：如何获得组织核心能力，不战而屈人之兵？

===中国房地产总裁俱乐部===

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