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导读北京之外，是另一番风景，或风雨。如果说北京的问题是要不要取消限购，那么不管是“一线弱”的天津，还是标准三线的营口，面临的问题则是，即便取消限购甚至出台刺激措施，这些市场能否维稳、回暖？公开或暗中全面松绑限购的队伍越发壮大，但业内的共识是，今年的楼市调整，主要由市场自身因素引发，因此，限购政策的取消或放松，很难全面扭转楼市的下行方向，也就是说，取消限购对于销售的刺激效果将极为有限

营口楼市“三张脸”

将营口以老城区、产业新区和鲅鱼圈区划分。其中，老城区“有价有市”，鲅鱼圈区“有价无市”，而借产业之名疯狂建城的营东新城和沿海产业基地，则是“无价无市”

彩虹过后见风雨。

经历年“暖冬”后，年，中国房地产市场骤然趋冷，从一线城市到三四线城市均量价齐跌。总体来讲，三四线城市房地产市场最为惨烈。近日，《地产》记者探访了前段时间首先出现高调降价现象的辽宁省营口市，发现这座以旅游、产业新城等诸多头衔吸引开发商蜂拥建城的三线城市，其楼市现状并不能简单用一个“跌”字形容。

营口市共辖5个区——西市区、站前区、老边区、沿海产业基地和鲅鱼圈。其中，西市区和站前区的大部分位于老城区，老边区的营东新城和沿海产业基地属于产业新区，鲅鱼圈则是一座以港口和旅游为主业，位于营口主城60公里外的港口经济区。

上述三个地域虽然都属于营口，但房地产情况完全不同。简单说，老城区房地产市场可说是“有价有市”，鲅鱼圈的是“有价无市”，近年来借产业之名疯狂造城的营东新城和沿海产业基地，则是“无价无市”。

——同城不同“市”

虽然营口市被称为“鬼城”，但《地产》记者发现，位于老城区的新盘并不多。隶属站前区，北邻营口市政府，距离新玛特、乐都汇等购物商场只有几十米的万达华府，可说是老城区的明星楼盘。

营口当地人都称万达华府是贵族楼盘。该楼盘高层住宅的售价在元/平方米左右，现在正在与搜狐搞“交1万抵3万”活动，还有一些其他优惠。即便算上所有优惠，万达华府高层住宅的销售均价也在元/平方米，远高于老城区高层住宅/平方米的销售均价。

万达华府售价虽高，销量却依然良好。据售楼员介绍，该楼盘目前有3栋高层在售，其中两栋楼在年5月开盘，现在已快销售完毕，里面平方米和平方米户型已基本售罄。

《地产》记者走访多家楼盘发现，位于老城区的楼盘销售业绩普遍良好。从老城区向营东新城和沿海产业基地过度的过程中，销量和价格均呈现递减趋势。位于老城区和沿海产业基地之间的恒大绿洲和保利香樟，也保持着不错的销售业绩。

保利香樟位于站前区和沿海产业基地交汇处，毛坯房销售均价在元/平方米左右。该楼盘1期第一部分于年开盘，现在已售罄，其在年开盘的1期第二部分也快销售完毕。据售楼员介绍，该楼盘销售最快的是平方米至平方米的户型。

与保利香樟间隔一路的恒大地产销售业绩也可圈可点。恒大绿洲在售的4栋高层住宅于年初开盘，现在已基本清盘，只有26层以上还有些房源。销售员告诉记者，该楼盘属于精装房，销售价格是元/平方米左右，现在正在进行清盘优惠活动，在8月17号前购房可享受元优惠，售价是元/平方米。

然而，同样隶属恒大地产，且规划完全相同的营口恒大城销售情况却不容乐观。恒大城位于营东新城，虽然该楼盘精装房的售价在元/平方米左右，且同样配套健身房和电影院。但在8月10号（星期日），《地产》记者在售楼处未见一个买房者。恒大城之外基本全是荒地，周边配套极不完善。连出租车也难出现，只有每小时一趟的公共巴士通往老城区。

沿海产业基地的房地产状况与营东新城相似。据当地人介绍，沿海产业基地销量最好的楼盘是水岸新都。主要是由于该楼盘离老城区不远，周边配套也不错，且该楼盘与营口市政府达成协议，业主在购房的前几年可免交物业费和取暖费。《地产》记者实地走访后发现，水岸新都的确位于老城区边上，但所谓配套只是一家沿街小超市，小超市周围的商铺几乎都空着。

与水岸新都隔街相望的楼盘叫沿海家园，只有几栋刚封顶的灰楼默然矗立，并没有工作人员施工。出租车师傅告诉记者，这个楼盘的老板已经跳楼身亡，楼盘也已经烂尾了。

如果将营口市老城区和产业新区楼盘销售情况称作“火与冰”。鲅鱼圈的楼盘销售情况则可说位于“冰火间”。“冰火间”并非指鲅鱼圈的楼盘销售热度介于两者之间，而是指鲅鱼圈房价像老城区一样“热”，但销售情况却像产业新城那样“冷”。

依照鲅鱼圈当地人的推荐，记者走访了两个“最负盛名”的楼盘——金泰城和万科海港城。

这两个楼盘的地理位置均非常优越。金泰城距离海岸线0米左右，贯穿楼盘的一条路已被命名为金泰路。金泰城目前在售的是2期和3期楼盘，售价在元/平方米左右。其中，2期楼盘主要是平方米至平方米的大户型，3期主要是52平方米至平方米的小户型。记者从销售员处了解到，尽管3期主打的小户型商品房销量较好，但是，自年开盘到现在，其2期楼盘的多栋高层里仅快清盘一栋楼。

万科海港城紧邻山海广场，最近的楼盘距离海边只有米左右，地理位置更加优越。海港城的销售情况与金泰城类似，小户型房源销量较好。在年开盘的几栋高层里，38层和49层的房源已基本卖完，而80平方米以上的户型却少人问津。

为迎合消费者需求，海港城在年推出的7号楼和24号楼均主打小户型商品房。并且，据销售员介绍，7号楼还首先与途家在线信息技术有限公司（简称“途家”）展开“途家管家”服务。7号楼业主如果不在该楼盘居住，可将房子交予途家统一管理和租赁，以增加业主投资收益。

《地产》记者发现，营口市老城区和鲅鱼圈区房价相当，且基本与年持平。老城区房地产市场“有价有市”，不难理解。市场萎靡的鲅鱼圈楼市为什么不降价？据当地人介绍，鲅鱼圈以前是小渔村，当年在拆迁时，营口市政府和开发商为加快开发进度，在拆迁补偿上非常大方，人们搭一座小仓房，政府和开发商也会按标准补偿。有些本地人老房拆迁后，会分到十几套房，甚至整栋楼。这样一来，开发商征地的土地成本过高，现在市场下行，楼盘难以涨价，但也没有降价的空间，只能尴尬坚挺。

——住宅太快产业太慢

营口位于大连和沈阳之间，地理位置非常优越。为尽快由三线城市变成工业强市和人口大市，自年起，营口开始大规模开展商品房开发。并启动沿海产业基地、营东新城等产业新城。

此后几年，保利地产、恒大地产、佳兆业等知名房企先后在营口攻城略地，由于土地便宜和政策利好，这些房企拿下的都是超级大盘。其中，恒大地产胃口最大，一下吃进恒大绿洲、恒大城和恒大江湾三个大盘。

恒大地产年报显示，在年，恒大绿洲在建面积是.2万平方米，竣工面积是33.9万平方米。恒大城在建面积是.8万平方米，竣工面积是70.5万平方米。恒大江湾在建面积是.2万平方米。由此可知，仅恒大地产一家房企未来就将为营口贡献近0万平方米的商品房。

年和年，营口平均每年商品房施工面积达到万平方米。到年，营口新开工面积是万平方米，施工面积达万平方米。在年和年，虽然营口市新开工面积有所减少，但商品房总量已经处于高位。

同期，为发展产业和消化商品房产能，沿海产业基地、营东新城等工业新区逐渐启动。但商品房开发和产业发展明显不同速，产业发展要慢很多。

以营口市最为重视的沿海产业基地为例。现在，可口可乐、百威啤酒和富士康等企业已进驻沿海产业基地。但据记者了解，基于营口的人力资源特性，这些公司并非在营口招聘知识型人才和管理型人才，而主要招聘在车间、检修部工作的基层工人，这些工人流动性很大，并没有长期工作的愿望，所以很少有置业需求。

营口市政府还在沿海产业基地建有明湖广场。明湖广场在每年夏季比较繁华，剩下9个月都非常冷清。而营口市政府虽然表示将迁往沿海产业基地，但至今没有明确时间表。

由于政府扶植力度不足等原因，营东新城产业进展更加缓慢。

除去产业带来的需求有限，目前购物、交通、上学等配套设施严重不足也是产业新区楼市惨淡的主要原因之一。在沿海产业基地和营东新城，至今还没有一家大型购物中心，而将在近期开业的两家兴隆购物广场，还是位于老城区。

当地了解房地产市场的人士对记者表示，现在营口市区人几乎都有房，不乏拥有两三套者。营口老城区和产业新区的购房者主要来自营口市周边的农村，多属于刚性需求和改善型需求。房子的交通、配套和学校资源是这些购房者考虑的主要因素。

产业上的瓶颈同样制约着鲅鱼圈的发展。现在鲅鱼圈只有鞍钢股份有限公司鲅鱼圈钢铁分公司（简称“鲅鱼圈鞍钢”）和华能营口电厂（简称“华能电厂”）两家大型企业。

虽然鲅鱼圈鞍钢于年左右落户，当时正是鲅鱼圈房地产市场崛起前期，但当地多位人士对记者称，现在鲅鱼圈鞍钢的主要职员还是当年从鞍山带过来的员工，这些年很少在鲅鱼圈招聘，招人也只是招一些小工。

并且，鲅鱼圈鞍钢还自建家属楼。在鲅鱼圈鞍钢工作的一位女士告诉记者，鲅鱼圈鞍钢现在大概有1万多名员工，基本都住在公司自建的家属楼内。家属楼对公司员工的销售价格是每平方米多元，远低于鲅鱼圈楼市的市场价。

鲅鱼圈鞍钢既没有为鲅鱼圈创造更多的工作机会，也没有为当地房地产市场带来需求。而在年成立的华能电厂所能提供的工作机会和置业需求均已饱和。这样一来，支持鲅鱼圈经济发展的主要是旅游业。基于鲅鱼圈的产业特性，《地产》记者发现，在鲅鱼圈买房的人主要基于两类需求——养老和度假。而这两类需求中都属投资需求。在全国房地产市场下行的情况下，以投资需求为主导，且商品房存量严重过剩的鲅鱼圈商品房销量直线下滑，非常正常。

天津不得不松绑的紧箍咒

从可能做“第一个吃螃蟹的人”到如今的秘而不宣，天津限购松绑政策开始悄然执行着。看来，限购的紧箍咒终究还是抵不过市场的压力。

年4月28日，在首届天津滨海房交会新闻发布会上，天津滨海新区规划和国土资源管理局相关官员就曾经表示，滨海新区将于下半年实施差别化限购，大幅削减此前对买房人资质的限制。虽然在短短几天之后，天津市国土资源与房屋管理局就公开否认，该官员也表示此政策并未获得市局批准，但是，消息一出依旧博得了不少业内及媒体的眼球，天津也成为了首例准备拿限购“开刀”的城市。

或许是碍于距离首都太近政府不敢过于冒进，又或许是要探一探全国楼市的风声，再或许是保守且“凡事不出头”的城市性格使然，天津并没有真正成为全国限购松绑“第一个吃螃蟹者”。但在全国轰轰烈烈的限购松绑大潮中，天津虽然也有众多限购松绑的版本涌现，但总是在传谣与辟谣中穿梭，没有官方发言更没有红头文件。就在8月初，天津限购松绑终于迈开了实质性的一步。

——秘而不宣只做不说

普遍流传的关于天津限购松绑的政策包括：天津市普通住房平方米以下的，限购房产数量为本市户口限购3套，外地户口限购2套；非普通住房全面放开；中心城区（外环以内）普通住房适用上述限购政策，非中心城区无论是否普通住房，均全面放开；外地户口在津购房不再需要1年以上社保或纳税证明，即取消外地户口在津购房门槛。

对此，天津市各区的房管局也都做出了反应，目前除了宁河之外，天津其他区域均已放开限购，并可以办理相关手续。“天津本地家庭可买第3套住房，外地家庭可以买第2套住房，购买平方米以上户型的，本地及外地家庭均不受套数限制。”

在天津各个区域中，只有宁河县房管局的工作人员表示目前仍未接到正式文件，因此一切购房手续均按照老政策实行。而当记者致电天津市房管局时，相关工作人员等也都对此三缄其口，并没有给出明确答复。但据天津业内知情人透露，目前天津已经在口头上通知了限购松绑的相关事宜，在网上打印商品房备案端口也早就已经更新为新系统，可以按照新的不限购条件使用。

而以万科、融创、远洋等实力房企为首的项目也已按照新政策进行操作，部分限购已放开。天津市区内的中海八里台、新梅江万科柏翠园，津南区的融创中央学府、津南新城，滨海新区的碧桂园滨海城等项目均已放开限购。

不置可否，天津已悄然加入到浩浩荡荡的限购松绑的大军中来。

“其实限购本就是年国五条调控政策的延伸，属于短期政策，效力也是短期的。”天津财经大学经济学院副院长、现代经济学研究中心副主任丛屹认为，限购松绑是必然结果，“限购的主要目的是抑制投机性需求，而现如今房地产市场已经转变了，买房为了纯投资的需求在减少，限购逐渐失去了效力，也就变成无疾而终了。”

丛屹也表示如今政府对限购松绑低调处理的态度不难理解，害怕被过度解读。因此，“秘而不宣”“只做不说”无疑已成为了天津实施限购松绑的形象代言。

——“紧箍咒”不得不松

在“蓝印户口”政策取消首月，天津市场需求出现骤减。据中国指数研究院数据统计，年6月，天津住宅指数环比下跌3点，跌幅0.18%，而在7月，这一下跌态势并没有出现转圜，反而有愈演愈烈之势。年7月，天津商品住宅成交量53.48万平方米，环比、同比均下跌，跌幅分别为5.16%、45.31%，创自去年3月以来，连续17个月成交面积的最低值。

同时，天津的高库存现象也不容忽视。截止到年7月底，天津近21万套的商品住宅库存量外加27个月的出清周期，库存压力升至近两年新高。

不仅是住宅成交，天津年下半年近乎狂热的土地出让及高溢价成交也一去不复返。

据高策机构监测的成交数据显示，7月，天津土地供应同环比持续下降，共计供应土地万平方米，供应宗数22幅；供应总量较去年同期下降62%，环比下降27%.天津土地成交同环比持续下滑，成交总面积为万平方米，环比下滑12%，相比去年同期下滑19%.

对于一直维稳的天津楼市来说，突如其来的下跌显然不是个好信号，作为直面市场的开发商们也开始相时而动，调整自己的营销及价格策略。据搜狐焦点购房中心统计数据显示，8月，天津共计个楼盘打折优惠，约占全市在售楼盘数的64.3%，优惠楼盘数超7月。以中海、首创为首的品牌房企也继续大打“折扣性”的电商牌，中海八里台最高10万抵万、首创福特纳湾最高5万抵万、天一绿海最高5万抵50万等，用“出血式优惠”吸引购房者。

作为购房者，天津的李先生表达自己买房的纠结心情：“其实看了很多套房子，但是现在就是不敢买，不知道政策还会不会有变化，我再等一等吧。”在全国对于楼市预期下降、政策不断放松的大环境之下，购房者们的观望情绪也日趋浓厚。

“这也就是为什么天津要在此时决定限购松绑的原因。”中国指数研究院天津分院常务副总经理钟文辉表示，天津的成交在6月、7月经历了连续两个月的下滑，且7月的下滑幅度更为明显，同时不少项目都开始纷纷降价，很多区域都笼罩在降价的氛围之中，成交量的萎缩加之价格的波动，购房者的观望态度也就不难理解了。

——未来发展还需“开源”

每当新政策出台，不管是收紧还是放松，总是会对“预期效果”进行一番拷问。

“天津限购松绑有两大要素拉动需求扩容。”钟文辉分析，一是“外环”，分布在天津外环线内外的住房限购措施有着明显的差别，体现出天津区域结构的差异和购房者较强的地缘性特点。“用外环将区域加以分割，并施以不同政策，有阶段性地将市场需求进行引导，更有利于促进较为低迷的中心城区周边房源的成交。二是”外地“，对外地户口限购套数的放开，是对外地人在津购房的促动，是需求增加的过程。今年投入施行的“居住证积分”制度，通过在津购房可获得额外积分，将会加大外地人跨入天津户籍门槛的动力。

合富辉煌（中国）天津公司发展策略研究中心市场研究部总监任炯表示，天津购房者观望情绪浓厚，且目前天津的限购松绑政策只是从产权办理上放开了原本的束缚，但各大银行对金融信贷的政策限制没有放开，市场门槛依然存在，因此对于楼市的影响不可谓无，但是市场成交变化不大。

丛屹则认为，对天津楼市的利好不仅是限购的松绑，信贷政策及环境将成为未来影响市场的重要因素。目前天津各大银行的公积金信贷政策未做相关调整。“其实，信贷政策包括开发贷及消费贷两大项，不仅仅只是银行的贷款利率问题。目前银行收紧对房地产企业的放贷力度，导致楼市信贷环境发生变化，如果银行对房地产的收紧政策不改变，市场很难真正回暖。”丛屹说。

从宏观政策调控到市场自主调节，政府愈加清晰地看到对楼市的调控应以各地的供求关系作为出发点。南开大学滨海开发研究院特约研究员、房地产金融与法律研究中心徐保满主任在接受媒体采访时曾表示，限购松绑应采取因地制宜的模式，对天津这样以刚需为主力的发展型城市，人口的迁入是城市发展的动力，对限购的适度放松实际上并不只是为了缓解房地产市场的压力，也是在为地方发展降低人才流入的门槛。

其实，限购政策本身无疑是政府调节楼市的权宜之计，对楼市的调节是有限度、有期限的，并不能作为一副包治百病的良药，楼市发展终究不是靠“节流”而是“开源”。天津楼市的带动不应靠限购松绑等政策的放松，而更需要市场的调节、需求的拉动，以及抓住京津冀一体化、自贸区等促进产业及人口导入的契机，这才是楼市发展源源不断的动力。

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